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同处南京主城，有的门庭冷落空荡荡，有的租金赛过新街口——
老厂房改造为何冰火两重天
梧桐掩映的厂区广场行人寥寥，工业怀旧风的红砖墙内空空荡荡，钢结构库房改造的社区市集里，菜场、超市、食店半天无人光顾……这是记者日前在南京绕城公路边尤家凹社区看到的场景，这座由南京压缩机厂改造的社区中心，投用半年来门庭冷落。
同样地处“城市角落”，南京城西干道边的国创园却是人来人往。临近元旦，商业街用彩灯、气球装饰，透过氤氲的玻璃窗，日料、火锅店座无虚席，毛肚与黄喉在红汤里翻滚升腾……这个依托南京第二机床厂改造的都市产业园，常年保持着九成左右出租率。
“随着越来越多的老厂房变身都市产业园，市场分化现象愈发明显。”南京市建委建设二处处长董文量介绍，南京主城区数十家都市产业园总体入驻率保持在六七成，高的如国创园、瑞金里、柳树湾科技园可达八九成，低的仅有四五成，甚至不乏南京压缩机厂这样出租率极低的案例。究其根源，除区位、定位差异外，老厂房改造能否打破围墙与城市相融、与生活共振，实现园区与社区、街区共生，产商文旅功能融合，是其成败的关键。
国创园来凤街赵亚玲摄
有消费没产业，首改社区中心遇冷
南京压缩机厂坐落于南京软件谷，始建于20世纪50年代，曾是南京机械行业的重点企业，被列为市级二类工业遗产。随着软件谷发展越来越成熟，周边地块都已开发，老厂区更新被提上议事日程，东南大学建筑学院UAG工作室担纲设计，将其改造为居住社区中心。
“这是南京首次将老厂区改造成社区中心，东大建筑师倾注了诸多巧思。”项目建设方、南京建发集团陈林介绍，南京压缩机厂三栋呈掎角之势的高大排架结构建筑中，一栋拥有国内第一座空间曲面网架结构，该结构借鉴20世纪70年代原西德设计理念建造，改造中，施工方拆除了老化破损的彩钢屋顶，将曲面网架裸露呈现；网架之下，建设带有屋顶花园的商业用房。两栋并排的高大厂房间插入白色穹窿形构架，如一片轻盈的“云影”栖身于厚重的工业建筑间，营造出奇幻且别具意境的空间景观。
新与旧、轻与重、虚与实……在改造后的南京压缩机厂有机统一，该项目为此获评住建部工业遗产更新典型案例。然而设计师的这番巧思，未能在运营中收获回报。藏身红砖墙内、钢架结构下的市集与球馆锦牛网，无论是菜场、超市、小食店，还是艺剪店、羽毛球场，大多门庭冷落、少人问津。
“你看这一大堆菜，一早就拉来了，现在都下午了，才卖出几斤。”12月23日下午，记者在钢架构下的菜场看到，这里仅有蔬菜摊位两个，肉摊、水产摊和干货摊各一个。来自安徽的菜贩看着一堆堆的青菜、菠菜、番茄，一脸愁容，“几个月了，生意都这样。”几个商贩见没顾客来，干脆聚在一起打牌。市集上小吃、水果店、艺剪店也无人光顾，“一天下来就十来个顾客，每天房租却要一两百。”沙县小吃店主无奈抱怨。“云影”两侧的建筑，用作办公楼和健身馆，办公楼内空空荡荡，健身馆的四片羽毛球场，仅有一片场地有人打球。
“作为老厂房，压缩机厂改造得很好，但仅定位为社区服务功能，未免过于单一，导致利用率低下。”雨花台区赛虹桥街道办事处有关负责人坦言，南京压缩机厂虽地处软件谷，却位于绕城公路与宁芜铁路的夹角处，坐落在名为丁树山的山坳里。周边楼盘林立，从软件大道开车前来，需下穿隧道；园区四面也以栏杆与小区隔绝，居民进园需刷卡、停车要交费。加上周边多为新小区，居民以年轻人为主，网购习惯根深蒂固，园区内的小店既不够“网红”，也缺乏吸引力，年轻人自然不愿来。平日里，园区内除了赛虹桥街道的工作人员，便只有老人带小孩来溜达。
无独有偶，位于中华门外某都市产业园，拥有一大批清代、民国老厂房，被称为“活的建筑博物馆”，入驻率却越来越低。记者12月17日现场探访，一楼沿街铺面很多关着，园区广场看不到多少行人，不少老建筑大门紧闭，透过玻璃窗往里看，整齐排列的工位上空无一人，房间里绿植无人打理，枝叶已枯卷。“生活气息不足，园区越来越冷清了，好多厂房没有租出去。若不是看中这里环境好、停车方便，我们也早搬走了。”承租该都市产业园的某设计企业负责人说，园区改造后始终走“高冷路线”，配套除了小众博物馆，就是设包间的饭店，不聚人气；加之这里被秦淮河、高架路与外面隔开，地处主城却感觉被疏离，出租率已降到五成左右。
改造后的南京压缩机厂赵亚玲摄
不但要产商融合，而且要“生生不息”
“从南京压缩机厂到中华门外某产业园，老厂房改造若只排布生活服务功能，欠缺产业支撑；或是只有产业载体，没了消费服务配套，尤其是年轻人爱扎堆的潮玩、网红店，都难持续。”董文量说，都市产业园只有产商一体布局，先自我循环，形成特色后才能服务居民、吸引游人。
对此，地处南京城东的柳树湾科技园，也有过教训。这座利用南京无线电元件四厂、七厂改造的“创意东八区”，曾为追求短期效益，在“二房东”操持下，招商偏离产业园定位，招引了大批餐饮、培训、仓储类企业，甚至引入了棋牌室、足浴店，可没有产业集聚带来的人流，消费便成了无源之水，最终项目难以为继。
2023年，南京新工集团接手“创意东八区”，将其更名为“柳树湾科技园”，投资6200万元重新改造，项目清理了“小散乱”业态，引入公共技术平台，招引了150多家装备、电子、大数据企业，其中高新企业9家、国家级专精特新企业2家，服务业规上企业20家，2024年营收20多亿元。产业做大后，园区破墙开店，沿光华东路、蓝旗街形成两条美食街，既为园区员工服务，也与周边居民共享。
“重新改造后，柳树湾科技园正本清源、回血新生。”南京柳树湾科技园总经理姚烛带领记者参观时介绍，园区拆除围墙，与周边小区融为一体，若不是她提醒，民国风格的园区与周边青灰色系的居民楼，几乎难以分辨。中午时分，美食街上人头攒动，沿街既有小厨娘、紫藤、真知味等品牌餐饮，也有小马牛肉面、鱼儿馆、张府园皮肚面这些网红店，烟火气十足。
和中华门外某产业园同处城南地区，依托南京第一棉纺厂、第二机床厂改造的国创园、悦动·新门西，常年保持着九成左右的出租率。“既要做强产业导入，也要激活商业消费。”南京国创园工作人员刘金介绍，园区招引80多家文创、设计企业，沿来凤街又建成200多米长的商业街，引进了30多家咖啡店、小酒馆、文创店，产商一体布局，吸纳就业2600人，2024年产值16亿元。悦动·新门西在发展物联网产业的同时，引入派出所、社区中心和运动馆，既为园区企业服务，也方便周边居民办事，园区年创税超亿元。
“要让都市产业园长红，不但要产商融合，还要精心选商。”刘金介绍，国创园高人气、高出租率的背后，是园区生生不息的产业生态，来凤街30多家消费店铺，每年汰换率在20%左右。街上七八家主理人咖啡店，风格各具特色，从校园复古风、地中海风情到宠物友好型一应俱全；咖啡口味覆盖手冲、中烘、深烘各种调性，满足不同消费者的需求。园区甚至投资孵化了美式餐超、买手店，从空间提供商化身产业合伙人，不断给消费者带来新鲜感。
老厂房走红后，这里成了街拍爱好者、婚纱店的热门取景地，园区因势利导，引进了荷玛造型、雨琪婚礼、金锋团队等知名婚庆企业，从婚礼策划、化妆、礼服定制、摄影摄像形成一条龙服务，在文创、设计之外又发展起婚庆产业。悦动·新门西集聚了篮球、轮滑、攀岩、街舞等体育项目后，也吸引了奥斯轮滑、蓝鲸攀岩等体育企业入驻，发展起体育产业。
园区即社区，工作亦生活
当尤家凹社区中心、中华门外某产业园还在为低入驻率犯愁时，柳树湾科技园、悦动·新门西日租金已达2.5元/平方米，相当于新街口新开的金陵中环写字楼水平，国创园日租金更达3元/平方米。
“贵有贵的道理——相比城市CBD，老厂房的低密度载体、工业怀旧风、花园式环境，在城区十分难得。”从国创园创立之初便入驻的南京洛可可文化发展有限公司负责人洪源感慨，在工业遗存改造的空间里办公，有一种岁月沉淀的静谧质感，工作乏了就去来凤街喝杯咖啡，沉浸于市井人声，体验城市烟火。
从国创园到柳树湾，从来凤街到光华东街，园区即社区，工作亦生活。“我们社区在园区办公，小剧场、厂区医院、停车库与社区共享。来凤小区活动空间少、车位紧张，居民茶余饭后就去园区散步。”来凤街社区书记郝菲说，社区和国创园已是水乳交融、不可分离，每天在来凤街上消费、打卡和散步的人，你很难分清他们是居民、员工还是游人，围绕产业园，形成了新的社群。
这样的融合度、曝光率，让原来偏居城市一隅、交通不便的老厂房，成为市民向往的地方，化身科创和消费高地，激发了老城活力。南京秦淮区双塘街道办事处副主任张锐介绍，街道地处老城南，老小区多，老年化程度高，产业载体少，如今国创园、悦动·新门西两个产业园创造了街道20%的税收，引来了5000多名年轻上班族。姚烛介绍，柳树湾科技园加上5311厂园区，在南航大周边形成了20万平方米城市硅巷。
“可见老厂房改造要推动文商产居混合布局、园区社区深度融合。”南京市规划和自然资源局雨花台分局有关负责人说，该区正推动南京玻璃纤维研究设计院、南京压缩机厂两个老厂区改造利用，两处厂区都留存着珍贵的工业遗存，借鉴国创园、柳树湾科技园经验，南京压缩机厂接下来要做好产商融合文章，后续赛虹桥街道办事处将联手市建发集团招租商务、办公类企业，导入盒马前置仓，并引入养老企业，让园区先形成内部循环，再建强社区中心。玻纤院不但要改造利用好纺织机械厂房，还要为周边居民提供消费、运动、停车等服务，形成“15分钟便民生活圈”。
“当老厂的织机声远去，新园区编织的，是创新、活力与人文交融的城市新经纬。”南京玻纤院改造项目负责人张丰说，老厂房改造不仅是物理空间重塑，更是工业文明与当代生活的对话，是产业价值与城市活力的共生。唯有守住历史根脉，主动融入城市发展，创新运营模式，工业遗产才能在城市更新的浪潮中，焕发出持久旺盛的生命力。
新华日报·交汇点记者顾巍钟许愿程晓琳颜颖锦牛网
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